III.外教原文朗读

Les quatre tendances qui se dégagent actuellement du marché immobilier

Avec la hausse des taux des crédits, l’inflation et la nouvelle donne énergétique, le marché immobilier a amorcé sa mue et commence à tourner le dos à l’euphorie des dernières années.

Après deux années euphoriques, le marché immobilier ralentit. C’est le constat dressé par les professionnels du secteur. Ainsi, chez Orpi, le volume des compromis de vente signés en 2022 est revenu à son niveau de 2019. Pas de quoi alarmer le président du réseau, Guillaume Martinaud : « Si le nombre d’acheteurs diminue, nous ne tirons pas la sonnette d’alarme. Après deux années particulièrement dynamiques, nous constatons un retour à la normale », note-t-il dans un communiqué.

Au global en France, le nombre de transactions réalisées en 2022 devrait de nouveau franchir la barre du million, après avoir atteint 1,7 million en 2021. Mais les signes annonciateurs d’une modification profonde du marché se multiplient. Quatre grandes tendances se dessinent.

Vers une baisse des prix, mais pas partout

Si les prix de l’immobilier commencent à marquer le pas dans les métropoles, à Paris par exemple, ils flambent toujours dans certaines villes moyennes, comme Dax ou Vannes (+ 19 % sur un an, selon les données d’Orpi). L’année 2023 devrait confirmer ce dynamisme des villes moyennes et l’érosion des tarifs dans les grandes. C’est ce qu’anticipe le groupe Aviv, propriétaire de Se Loger et Meilleursagents, dans une enquête à l’échelle européenne, publiée en octobre.

L’étude montre que dans des métropoles comme Paris ou Lyon, le stock de biens à vendre a déjà considérablement gonflé par rapport à 2018, respectivement de 52 % et de 60 %. De quoi offrir davantage de choix aux acquéreurs et favoriser la baisse des prix de l’immobilier. Aviv estime que depuis début 2022, les prix ont diminué de 0,2 % à Paris, de 0,3 % à Rennes, de 0,4 % à Nice. Ses prévisions pour 2023 : un recul de 3 % à Paris, mais une progression de 3 % à 5 % dans les villes moyennes et les zones rurales.

Et les stocks de logements à vendre dans ces métropoles devraient continuer à croître sous l’effet de l’entrée en vigueur, en janvier 2023, de l’interdiction de mettre en location les logements les plus énergivores, consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré et par an. De quoi contribuer au décrochage des prix.

Des passoires énergétiques plus nombreuses à la vente

C’est la deuxième grande tendance du marché immobilier : le nombre croissant de mises en vente de biens très énergivores. Au sein du réseau Laforêt, par exemple, la part des logements étiquetés F ou G par un diagnostic de performance énergétique (DPE) a progressé de 11 % depuis le début de l’année.

Chez Guy Hoquet, on relève que si, en région, les biens énergivores représentent de 3 % à 9 % des logements en vente, cette part monte à 28 % en Ile-de-France. Des biens qui se vendent avec des décotes plus ou moins importantes selon les travaux à réaliser. « Un particulier souhaitait récemment vendre 180 000 euros son studio classé G. Après des mois d’attente, il a dû revoir le prix à la baisse et l’appartement est parti à 129 000 euros », témoigne Sami Gaïd, directeur de l’agence Stéphane Plaza Immobilier à Montrouge.

Si les acquéreurs ne font pas attention, la banque saura les rappeler à l’ordre – les prêteurs sont de plus en plus regardants sur les performances énergétiques des biens qu’ils financent. « Plus la note du DPE est mauvaise, plus l’établissement bancaire sera exigeant sur le niveau d’apport de l’emprunteur. Elle lui demandera aussi d’avoir une épargne résiduelle, pour réaliser les travaux », relate Pierre Chapon, cofondateur du courtier en ligne Pretto.

Remontée des taux des crédits

Troisième facteur important : les taux des prêts immobiliers sont partis pour poursuivre leur ascension… Alors que l’on empruntait encore en moyenne à un peu plus de 1 % sur vingt ans début 2022, l’observatoire Crédit Logement CSA estime que les 2,80 % seront atteints en moyenne d’ici à juin 2023, toutes durées confondues (hors assurance).

Un contexte financier forcément moins favorable à l’achat immobilier. D’autant que cette hausse des taux, amorcée au premier semestre 2022 et qui s’est accélérée au printemps, n’est pas le seul facteur qui complique l’accès au crédit.

Elle est venue s’ajouter au durcissement des conditions d’octroi des prêts par les banques, le Haut Conseil de stabilité financière notamment imposant désormais à ces dernières de ne pas laisser les emprunteurs s’endetter à plus de 35 % de leurs revenus, en règle générale. Et depuis quelques mois, les candidats à l’emprunt sont confrontés à une grande frilosité de certains prêteurs, de moins en moins enclins à accorder des crédits à mesure que leurs marges s’étiolent.

En cause, notamment, le taux d’usure (taux maximal auquel une banque peut prêter). Ce mécanisme plafonne les taux des prêts à des niveaux qui n’augmentent pas aussi rapidement que les coûts de refinancement des banques. Nombre d’emprunteurs ont vu leur dossier bloqué ces derniers mois en raison du taux d’usure.

Ce sont surtout les moins aisés et les primo-accédants qui voient leurs projets retoqués dans ce contexte tendu. Ces derniers constituent désormais 32 % des acheteurs chez Laforêt, alors qu’« auparavant, [ils] préemptaient 50 % du marché », précise le réseau.

Le neuf de plus en plus cher

Le secteur du neuf est celui sur lequel pèsent les plus grosses incertitudes. Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) évoque un « effondrement du marché des logements neufs » depuis début 2022 : les mises en vente de logements collectifs ont reculé de 9,8 %, celles des maisons de 26,8 %.

« L’enjeu dans le neuf, c’est la rareté de l’offre et le prix », confirme Franck Vignaud, directeur du Laboratoire immobilier pour Theseis, conseiller en gestion de patrimoine. Selon les dernières données de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), les prix du neuf, estimés à 4 827 euros le mètre carré en moyenne, ont progressé de 5,8 % entre les deuxièmes trimestres 2021 et 2022.

Le prix peut être encore plus élevé pour les logements éligibles au futur dispositif d’investissement locatif « Pinel + », qui doit entrer en vigueur en janvier. Ce dernier permettra à l’acheteur d’un bien immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % (selon la durée de détention du bien), si le logement répond, notamment, à certains critères de superficie et de performance énergétique. « Pour les premiers programmes que nous avons en Pinel +, on remarque déjà des prix supérieurs à 8 % par rapport au reste du marché », constate Philippe Lauzeral, directeur général délégué du conseiller en gestion de patrimoine Stellium.

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